KİRALARA NE OLDU?

Son dönemin güncel sorularının başında kiralarda yaşanan astronomik artışlar gelmekte. Artık öyle rakamlar işitiyorum ki hayret etmemek mümkün değil. Mart ayında bu köşede uygulanan politikaların sorunu çözmeyeceğini üstelik kiralarda artışa sebep olacağını belirttiğim halde telaffuz edilen rakamlara inanamıyorum. Üstelik sadece konut cephesinde değil işyeri cephesinde de çok ciddi artışlar söz konusu.

Konut fiyatları derseniz artık balon olmaktan çıkıp uçan balon haline dönüşmüş. Balon tabirini küresel sisteme yerleştiren 2008 krizinde dahi konut piyasasında böylesi bir reel artış yaşanmamıştı. Konut  bizim de faaliyet gösterdiğimiz sektör olması sebebiyle her zaman yakından izleme fırsatı bulduğumuz bir alan. Türkiye 2015 yılına kadar olan süreçte milli gelir artışı, reel (enflasyondan arındırılmış) konut fiyatları, nüfus artış hızı, inşaat maliyet artışı gibi verilerde birbiri ile uyumlu bir seyir izlemekteydi.

Geçmiş dönemlerde ortaya atılan balon iddialarına bu veriler ışığında bakıp inşaat piyasasında bir balon olmadığını izah edebiliyordum. Özellikle 2018 yılında yaşanan kur atağı sonrasında inşaat sektöründe faaliyet göstermekte olan birçok küçük şirket faaliyetlerine son vermek zorunda kaldığı gibi arkasında mağdurlar bıraktı. Sonrasında gelen yasal düzenlemelerle sat yap sistemi rafa kalkarken markalı projeler bu boşluğu doldurmaya başladı.

Zaman zaman uygulanan düşük faizli konut finansmanları ve ön ödemeli kampanyalarla satışlar canlandırılsa dahi bizim mahalle arası diye tabir ettiğimiz projeler giderek daha az sayıda konut arz etmeye başladı. 2021 yılında faiz üzerinden ilan ettiğimiz yeni ekonomik model sonrasında kur beraberinde bütün alışılmışları alıp götürdü. Artık konut üreticileri sattıkları konutların yarısını dahi yapabilecek sermayeye sahip değillerdi. Çünkü inşaat maliyetleri kat kat artarken başlanan projelerin hangi maliyete biteceğini de bilmiyorlardı.

Konut arzı çok ciddi bir yavaşlama sürecine girerken elde kalanlarında yatırımcılar tarafından enflasyona karşı bir tasarruf aracı olarak görülmesi sonucunda bu günlere geldik. Artık sabit gelirli bir vatandaşımızın konut sahibi olabilmesi hakikaten çok zor. Üstelik bunu ne kadar uygun finansman koşullarını sağlarsanız sağlayın. Vadeleri 15 yıl yapsak da faizleri sıfırlara kadar çeksek de konuşulan fiyatlarla maaşlı insanların kenarda kıyıda bir birikimleri yoksa konut almaları mümkün değil. Sorunun sadece konut fiyatlarıyla kalmayacağını da aylar önce belirtmiştim.

Arz tarafında yaşanan bu düşüş mutlaka kiralara yansıyacaktı. Üstelik öyle büyük bir enflasyon şoku yaşadık ki insanlar neyin pahalı neyin ucuz olduğunu bilemez hale geldiler. Son 6 yıldır Türkiye’de konut sahiplik oranı düşüş eğiliminde iken bizim orta vadeli planlarımızda yer almayan bir göçle karşı karşıya kaldık. Rusya - Ukrayna savaşı sonrasında ülkemize akın eden Rus ve Ukrayna vatandaşları bizim vatandaşımız için astronomik sayılacak fiyatlara konut aldılar veya konut kiraladılar.

Alt katta 2.500 liraya oturan Hasan Beyin karşısına 12.000 liraya üstelik bir yıllık peşin ödeyerek Mihail oturunca bu bir emsal oluşturdu. Her ne kadar kamu artış oranlarını kısıtlasa dahi kiralar ve ev sahibi kiracı davaları aldı başını gitti. Çaresiz kalan binlerce kiracı mecburen bu rakamlara katlanmak zorunda kaldı. Bugün Konya’nın taşra ilçelerinde dahi kiralar 2.500 TL’nin altında değil. Konut yatırım aracı haline dönüşüp sermaye sahiplerinin elinde toplanınca kiraların kontrolden çıkması bence beklenen bir gelişmeydi.

Bunun finansman çözümleriyle vadeleri uzatarak vergi indirimleri ya da aflarla çözülmesini bekliyorsak üzülerek söylemeliyim daha çok bekleriz. Konut piyasasında eğer taşlar yerine otursun istiyorsak biran evvel belediyeler ve ilgili bakanlıklar arsa üreterek tamamen sosyal amaçlı konut sahaları açmalıdır. Gelir paylaşımlı projeler yerini konut sahiplik oranını artıracak projelere bırakmalıdır. Geçici bir süre dahi olsa yabancıların konut almaları dondurulmalı ve oturma izinleri daha ağır koşullara bağlanmalıdır.

Böylesi enflasyonist bir ortamda kiraları kanunla düzenlemek yerine hane halkının reel gelirlerini artırıcı önlemler ve eylem planlarını hayata geçirmek en doğru çözümdür.