KONUT SATIŞLARINA KDV GÜNCELLEMESİ

29 Mart 2022 tarih ve 31793 sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanan 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile konut teslimlerindeki KDV karmaşası çözülmüş oldu. Büyükşehir Belediye sınırları içinde bulunan ve net alanı 150 m2 ’yi aşmayan konut satışlarında 2013 yılından bu yana arsa emlak vergisi değerine ve inşaatın cinsine göre uygulanan KDV oranları, duruma göre %1, %8 ve %18 olarak uygulanmaktaydı. Net alanı 150 m2 ’yi aşan konutların satışında ise doğrudan konutun bedelinin tamamı üzerinden %18 KDV oranı hesaplanmaktaydı. Yapılan yeni düzenleme ile büyükşehir belediyesi, m2 değeri ve inşaatın cinsi gibi kriterler kaldırılarak hesaplamada sadeleşmeye gidilmiş net alanı 150 m2 ’yi aşmayan konut teslimlerinde %8 KDV oranı net alanı 150 m2 ’yi aşan konutların ise tamamı üzerinden değil kademeli artan KDV düzenlemesi getirilmiştir. Bu yeni düzenleme ise 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutların yine bu tarihten sonraki tesliminde uygulanacaktır.

Net Alanı 150 M2 ’nin Altındaki Konut Teslimlerinde Yeni KDV Oranı: %8 İlgili karar öncesinde büyükşehir belediyesi ve diğer belediyeler şeklinde ikili bir ayrım vardı. Büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde bulunan net alanı 150 m2 ’yi aşmayan konut satışlarında, arsa m2 değerine göre %1, %8 ve %18 oranında KDV uygulanmaktaydı. Büyükşehir belediyesi haricindeki diğer yerlerde ise satışı yapılacak konutun net alanın 150 m2 ’yi aşmaması durumunda tek oran olarak %1 KDV hesaplanmaktaydı. Yapılan düzenleme ile “büyükşehir belediyesi ile diğer belediye” ayrımı, konutun lüks/birinci sınıf olup olmaması ve arsa m2 değeri gibi bir arada sağlanması gereken ve kafa karışıklığına neden olabilecek şartlar kaldırılarak tüm belediyelerin sınırları dahilinde yapılacak net alanı 150 m2 ’yi aşmayan konut teslimlerinde KDV oranı %8 olarak belirlenmiş oldu. Böylelikle, başkaca bir şarta bakılmaksızın satışı yapılan konutun net alanı 150 m2 ’nin altında ise satış bedeli üzerinden doğrudan %8 KDV hesaplanacaktır.

Net Alanı 150 M2 ’nin Üzerindeki Konut Teslimlerinde Kademeli Oran Artışı Belirttiğimiz bu yeni düzenleme öncesinde, satılan konutların net alanı 150 m2 ’yi geçtiği durumlarda KDV oranı direkt olarak %18’e çıkmaktaydı. Bu durum sınırın çok az bir farkla aşılması halinde (155 m2 , 170 m2 vb.) bir anda yüksek KDV hesaplanması sorununu doğurmakta ve bu husus da -KDV’nin ileri yansıması ilkesi gereği fiyat mekanizması yoluylakonutların fiyatlarında afaki yükselmelere neden olmaktaydı. Yapılan yeni düzenleme ile kademeli KDV hesaplanması uygulamasına geçilerek net alanı 150 m2 ’yi aşan konut teslimlerinde, satış bedelinin tamamı üzerinden %18 KDV hesaplanması uygulaması terkedilerek, sadece 150 m2 ’yi aşan kısma isabet eden satış bedeli üzerinden %18 KDV hesaplanması uygulaması hayata geçirilmiştir. Örneğin; net alanı 180 m2 olan bir konut tesliminde satış bedelinin 150 m2 ’ye isabet eden kısmı için %8 KDV, aşan 30 m2 için ise %18 KDV hesaplanacaktır.

Arsa ve Arazi Teslimlerinde KDV Oranı İndirildi Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılan KDV oran değişiklikleri arasında arsa ve arazi teslimleri de bulunmakta. Sahibinin mükellefiyet durumuna göre KDV’nin gündeme geldiği arsa ve arazi teslimlerinde %18 olan KDV oranı %8’e düşürüldü. Bu hususun, kat karşılığı inşaat işleri sebebiyle inşaat firmalarınca yüklenilen KDV yükünü hafifleterek gayrimenkul satış fiyatlarını da aşağı çekmesi beklenmektedir.

Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı ve Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki Konut Teslimleri 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı öncesinde de yürürlükte olan ve net alanı 150 m2 ’yi aşmayan kentsel dönüşüm kapsamındaki konut teslimlerinde uygulanan %1 KDV oranında herhangi bir değişikliğe olmayıp aynı uygulama devam etmektedir. Bununla birlikte, %1 KDV uygulanacak konut teslimleri içerisine “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında riskli alan ve rezerv yapı alanı olarak belirlenen yerlerdeki dönüşüm projeleri kapsamında yapılacak konut teslimleri de dahil edilmiştir. Böylelikle, bu kapsamda yer alan konut teslimlerinde, satışı yapılacak konutun net alanı 150 m2 veya daha az ise %1 oranında, 150 m2 ’yi aşıyor ise aşan kısım %18 oranında KDV’ye tabi olacaktır

Yapı Ruhsat Tarihinin Önemi Net alanı 150 m2 ’nin altındaki konut teslimlerinde satış fiyatına uygulanacak %8 KDV oranı ile 150 m2 ’yi aşan konutlardaki kademeli KDV hesaplaması, “1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış” projeler kapsamında inşa edilen konutların satışında geçerli olacaktır. 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış olan veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış olan projeler kapsamında inşa edilen konutların 1 Nisan 2022 tarihinden sonraki teslimlerinde ise yeni uygulamaya göre değil önceki uygulamaya göre KDV hesaplanması gerekecektir. Ayrıca, KDV mükellefiyeti olan arsa ve arazi sahiplerinin de 1 Nisan 2022 tarihinden sonraki teslimleri %8 KDV’ye tabi olacaktır.