DEĞERLİ KONUT VERGİSİNİ TANIYALIM

7 Aralık 2019 tarih ve 30971 sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanan 7194 sayılı Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 42. Maddesine eklenen hüküm uyarınca; Türkiye’de mesken niteliğinde olan ve bina vergi değeri 5 milyon TL’nin (2022 yılı için 6 milyon 173 bin TL’nin) üzerinde olan taşınmazlar “değerli konut vergisine” tabi olmuştur. Değerli konut vergisine tabi taşınmazlar; mesken niteliğini haiz villa, yalı, köşk gibi emsallerine nazaran değeri yüksek taşınmazlar olup arsa, arazi ve işyeri niteliğindeki taşınmazlar ise bu verginin konusuna girmemektedir.

Değerli Konut Vergisinin Mükellefi Kimlerdir?

Değerli konut vergisinin mükellefi; mesken (konut) niteliğindeki taşınmazların malikleri, intifa hakkı sahipleri veya bu nitelikteki taşınmazlara malik gibi tasarruf eden kişilerdir. Bir mesken üzerinde paylı mülkiyet olması halinde tüm hissedarlar hisseleri oranında mükellef olmakta, elbirliği mülkiyetinde ise tüm malikler değerli konut vergisinin ödenmesinden müteselsilen sorumlu olmaktadırlar. Türkiye’de bulunan mesken niteliğindeki taşınmazların sahipleri Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmasalar da Türkiye’de ikamet etmeseler de değerli konut vergisinin mükellefi olabilmektedirler.

Değerli Konut Vergisinden Kimler Muaftır?

Hemen belirtelim ki, bir adet meskene sahip olan kişiler, taşınmazın değeri ne olursa olsun değerli konut vergisinden muaftırlar. Konut niteliğinde birden fazla taşınmazı olan kişilerin ise verginin konusuna giren taşınmazlarından değeri en düşük olan bir adet taşınmazı vergiden muaftır.

Bununla birlikte; genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki ya da intifa hakkı sahibi olduğu mesken nitelikli taşınmazlar, yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır.

Ayrıca, arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar da dahil olmak üzere esas faaliyet konusu bina inşası olan işletmelerin envanterine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar, kiraya verilmemek veya başka şekilde kullanılmamak kaydıyla değerli konut vergisinden muaftır.

Muafiyete İlişkin Örnekler

2022 yılı için vergi değeri 6.173.000 TL’nin altında bir veya birden fazla mesken nitelikli taşınmaza sahip olunması halinde bu taşınmazlar, değerli konut vergisinin konusuna girmemektedir. Vergi değeri 6.173.000 TL ve üzerinde olan bir adet mesken nitelikli taşınmaz, değerli konut vergisinin konusuna girmekle birlikte tutarı ne olursa olsun vergiden muaf olmakta, 6.173.000 TL ve üzerinde mesken nitelikli birden fazla taşınmaza sahip olunması halinde ise tüm taşınmazlar verginin konusuna girmekte fakat bu taşınmazlardan vergi değeri en düşük olan taşınmaz değerli konut vergisinden muaf olmaktadır.

Örnek-1: Bina vergi değeri 4 milyon TL olan mesken nitelikli bir adet taşınmaz, değerli konut vergisinin konusuna girmemektedir. Aynı şekilde, vergi değeri 3 milyon TL ve 5 milyon TL olan taşınmaz nitelikli ve değeri 2022 yılı için 6.173.000 TL’nin altında olan iki adet taşınmaz da, değerli konut vergisinin konusuna girmemektedir.

Örnek-2: Bina vergi değeri 30 milyon TL olan mesken nitelikli bir adet taşınmaz, değerli konut vergisinin konusuna girmekte fakat vergiden muaf olmaktadır. Vergi değeri 30 milyon TL ve 2 milyon TL olan mesken nitelikli iki adet taşınmazdan vergi değeri 2 milyon TL olan taşınmaz değerli konut vergisinin konusuna girmemekte, vergi değeri 30 milyon TL olan taşınmaz ise değerli konut vergisinin konusuna girmekte fakat vergiden muaf olmaktadır.

Örnek-3: Bina vergi değeri 8 milyon TL ve 11 milyon TL olan mesken nitelikli iki adet taşınmaz verginin konusuna girmekte olup taşınmazlardan vergi değeri daha düşük olan 8 milyon TL değerindeki mesken nitelikli taşınmaz değerli konut vergisinden muaf olmaktadır. 11 milyon TL tutarındaki mesken nitelikli taşınmazın ise 6.173.000 TL’yi aşan kısmı üzerinden değerli konut vergisi hesaplanacaktır. (Örneğimizde; mükellefin sahibi olduğu ve vergi değeri 6 milyon TL olan mesken nitelikli üçüncü bir taşınmaz olsaydı; ilgili taşınmaz verginin konusuna girmeyecekti. 8 milyon TL’lik taşınmaz yine vergiden muaf olacak, 11 milyon TL’lik taşınmazın ise aynı şekilde 6.173.000 TL’yi aşan kısmı üzerinden vergi hesaplanacaktı.)

Örnek-4: Esas faaliyet konusu bina inşası olan bir "müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine uyarınca; inşaatın bitiminde müteahhidin payına 20 adet mesken, arsa sahibinin payına da 10 adet mesken düşmüştür. Müteahhidin payına düşen 20 adet meskenin bina vergi değerleri ne olursa olsun ilk satışa, devir ve temlik ile kiralamaya konu olmadığı sürece bu taşınmazlar değerli konut vergisinden muaf olacaktır. Arsa sahibinin payına düşen 10 adet meskenin ise vergi muaflığından yararlanıp yararlanamayacağı bina vergi değerlerine göre tespit edilecektir.

Verginin Matrahı ve Oranları Nedir?

Mesken nitelikli taşınmazların bina vergi değerinin 2022 yılı için 6.173.000 TL’yi aşan kısmı, değerli konut vergisinin matrahı olmaktadır. Yukarıda yer verdiğimiz 3. örneğimizde; değerli konut vergisine tabi olan 11 milyon TL tutarındaki mesken nitelikli taşınmazın değerli konut vergisi matrahı 4.827.000 TL (11.000.000 TL – 6.173.000 TL) olacaktır.

Değerli konut vergisi ise bulunan matrah üzerinden artan oranlı vergi tarifesi uygulanmak suretiyle bulunacaktır. 2022 yılı değerli konut vergisi oranları; değeri “6.173.000 TL ile 9.260.000 TL arasında olanlarda 6.173.000 TL’yi aşan kısmın binde 3’ü, değeri 12.347.000 TL’ye kadar olanların 9.260.000 TL’si için 9.261 TL bu tutarı aşan kısmın binde 6’sı, değeri 12.347.000 TL’den fazla olanların 12.347.000 TL’si için 27.782 TL aşan kısmın ise binde 10’u”şeklindedir.

Yukarıdaki örneğimizde; vergi değeri 11.000.000 TL ve matrahı 4.827.000 TL olan taşınmaz için ödenmesi gereken değerli konut vergisi; 9.260.000 TL’ye kadar olan kısım için hesaplanan 9.261 TL ile aşan kısım olan 1.740.000 TL’nin binde 6’sına isabet eden 10.440 TL’nin toplamı olan 19.701 TL olacaktır.

Beyan ve Ödeme

Mesken niteliğindeki taşınmazın bina vergi değerinin Emlak Vergisi Kanunu 42. Maddesinde belirtilen değeri (2022 yılı 6.173.000 TL) aştığı yılı takip eden yılın Şubat ayının 20. günü sonuna kadar beyanname ile beyan edilmesi ve ilgili vergi dairesi tarafından yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirilen değerli konut vergisinin ise Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar olmak üzere iki eşit taksitte ödenmesi gerekmektedir. 2022 yılı değerli konut vergisi ikinci taksit ödemesinin son günü 31 Ağustos 2022’dir.