GAYRİMENKUL SATIŞLARININ VERGİSEL DEĞERLENDİRMESİ

Arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümler, gayrimenkul olarak kabul edilir. Esasen taşınabilir niteliğe sahip olmasına rağmen gemi ve tekne de kanunen gayrimenkul kapsamına girmektedir.

Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmaları/satmaları sonucu bir takım vergisel yükümlülükler de beraberinde gelmektedir. Bir kısım gayrimenkul satışları ticari faaliyet olarak değerlendirilirken bir kısmı vergisel açıdan değer artış kazancı kabul etmekte, bir kısım gayrimenkul satışları ise gelir vergisine tabi olmamaktadır. Köşe yazımızda; ticari kazanç olarak değerlendirilen, değer artış kazancı olarak kabul edilen ve vergiye tabi olmayan gayrimenkul satışlarını sırasıyla inceleyeceğiz.

Ticari Kazanç Kapsamına Giren Gayrimenkul Satışları Gayrimenkul satışlarının bir işyeri açmak, işçi çalıştırmak veya ticaret siciline kaydolmak gibi ticari bir organizasyon dahilinde yapılması, alım-satım faaliyeti sonucu elde edilecek gelirin ticari kazanç olarak kabul edilmesini gerektirir. Bunun yanı sıra ticari bir organizasyon olmasa bile devamlı olarak gayrimenkul alım-satım faaliyeti ile iştigal edilmesi de ticari kazanç kapsamına girmektedir. Gayrimenkul alım-satım faaliyetinin devamlılığından anlaşılması gereken ise; gayrimenkullerin aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen yıllarda satılmasıdır. Bu noktada belirtmek gerekir ki; birden fazla gayrimenkul alım-satımı yapılmasında ticari amaç güdülmeden şahsi ihtiyacın karşılanması amaçlanıyor ve bu husus ispat edilebiliyorsa; elde edilen kazanç, ticari kazanç olarak değerlendirilmeyecektir. Ticari işletme kayıtlarında yer alan gayrimenkullerin satılması halinde ise elde edilen kazancın “ticari kazanç” olacağı tabiidir.

Değer Artış Kazancı Kapsamına Giren Gayrimenkul Satışları Bir bedel ödenerek satın alınan gayrimenkullerin iktisap edildikten sonra beş (5) yıl içerisinde elden çıkarılması sonucu elde edilen kazanç, değer artış kazancıdır. Bir bedel ödenerek satın alma kısmı önemli olduğu için altını çizmekte fayda var. Bir karşılık ödenmeden (miras, bağış vb.) iktisap edilen gayrimenkullerin gerek beş yıl içinde gerekse de beş yıl geçtikten sonra satılması halinde oluşacak kazanç, gelir vergisinin konusuna girmemektedir. Bununla birlikte; bir işletmenin aktifine kayıtlı olan gayrimenkullerin satılması halinde elde edilecek kazanç ise (süre şartı aranmaksızın) doğrudan ticari kazanç olacaktır.

Karşılığı ödenerek iktisap edilen gayrimenkullerin satın alınma tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması sonucu oluşan kazanç değer artış kazancı olup elde edilen bu kazancın 2021 takvim yılı için 19.000 TL’si gelir vergisinden istisnadır. 2021 yılı içerisinde satışı gerçekleşmiş gayrimenkullerden elde edilen kazancın, istisna tutarının altında kalması halinde ilgili kazanç 2022 yılı Mart ayı yıllık gelir vergisi beyan döneminde beyan edilmeyecek, istisnayı aşan tutarda bir kazanç elde edilmiş ise istisna tutarı düşüldükten sonra kalan kısım üzerinden gelir vergisi ödenecektir. (2022 takvim yılında değer artış kazançları için belirlenen gelir vergisi istisna tutarı 25.000 TL’dir.)

Gelir Vergisine Tabi Olmayan Gayrimenkul Satışları Bir bedel karşılığı iktisap edilen gayrimenkullerin satın alınma tarihinden itibaren beş (5) yıl geçtikten sonra satışa konu edilmesi sebebiyle elde edilen kazanç, gelir vergisine tabi değildir. Bununla birlikte; bir bedel ödenmeksizin (karşılıksız-ivazsız) iktisap edilen gayrimenkullerin satın alınma tarihinden itibaren ister beş yıl içinde isterse de daha sonra satılması fark etmeksizin elden çıkarılması sonucu elde edilecek kazanç, gelir vergisinin konusuna girmemekte ve gelir vergisine tabi olmamaktadır.