KİRA GELİRLERİNİN BEYAN DÖNEMİ GELDİ!

İçinde bulunduğumuz Mart ayı, 2022 yılında elde edilen gelirlerin beyan edilmesi gereken dönem olması sebebiyle mükellefler açısından önem arz etmektedir. Tacirler, çiftçiler ve meslek erbapları için oldukça bilinen bu ay, gayrimenkulünü konut veya işyeri olarak kiraya veren vatandaşlarımız tarafından gözden kaçabilmektedir. Bununla birlikte; 2022 yılında kiracılarını yasal oranların üzerinde kira artışlarına mecbur bırakan konut ve işyeri sahiplerinin elde ettikleri fahiş kira gelirlerinin doğru bir şekilde beyannamelere yansıyıp yansımayacağı da oldukça merak konusu... Kira geliri elde eden mükelleflerin bu gelirlerini süresinde ve eksiksiz beyan etmeleri, ileride cezalı vergi tarhiyatlarına uğramamaları açısından oldukça önemlidir.

Konut ve işyeri kira geliri elde eden mükelleflerin 2022 yılında elde ettikleri bu gelirlerinin nasıl beyan edilmesi gerektiğine bir göz atalım.

Konut Kira Gelirlerinin Beyanı

Gayrimenkullerin konut olarak kiraya verilmesi sebebiyle elde edilen kira gelirlerinin toplamının 2022 takvim yılı mesken istisna tutarı olan 9.500 TL’nin altında olması halinde beyan edilmesi gerekmemektedir. Tabi bu kuralın geçerliliği, mükelleflerce istisnadan yararlanılabilmesine ve bu kira gelirlerinin beyan dışı bırakılmamasına bağlıdır. 2022 takvim yılında elde edilen konut kira gelirinin 9.500 TL’yi aşması halinde ise bu kira geliri sebebiyle muhakkak beyanname verilmesi gerekmektedir. Beyanname verilecek bu kira gelirinden ise mesken istisnasından faydalanma hakkı olan mükelleflerce 9.500 TL’lik istisna tutarı beyanname üzerinde düşülebilmektedir.

Mesken İstisnasının Şartları

Ticari, zirai ve mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olan mükellefler, mesken istisnasından faydalanamadıkları için elde ettikleri konut kira gelirlerini ticari, zirai ve mesleki kazançları sebebiyle verecekleri yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil etmeleri gerekmektedir.

İstisna tutarı olan 9.500 TL’nin üzerinde konut kira geliri elde eden mükelleflerin, beyan edilip edilmemesi önemli olmaksızın 2022 yılında elde ettikleri “ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının” gayri safi tutarları toplamının 250.000 TL’yi aşması halinde mesken istisnasından faydalanmaları mümkün değildir.

Konutun Birden Fazla Kişiye Ait Olması Halinde İstisna

Mesken istisna hakkı konut bazlı değil mükellef bazlı olduğu için aynı konuta birden fazla kişinin sahip olması halinde her malik, kendi elde yıllık kira gelirinden hissesine düşen kısım için bir kıyaslama yapacaktır. Örneğin; iki kişinin yarı yarıya sahip olduğu bir gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmesi sebebiyle 2022 yılında 16.000 TL kira geliri elde edilmiş olsun. Elde edilen kira geliri ortaklara 8.000 TL gelir sağlayacak ve bu tutar 2022 takvim yılı mesken istisna tutarı olan 9.500 TL’nin altında kaldığı için konut sahiplerince beyanname verilmeyecektir. Fakat konut sahiplerinden birisinin ticari, zirai veya mesleki bir faaliyeti sebebiyle beyanname vermekle mükellef olması halinde ise kendi adına mesken istisnasından faydalanamayacağı için bir ortak 8.000 TL’nin tamamını beyan etmekle mükellef olacak iken diğer ortak tarafından aynı tutardaki kira geliri için beyanname verilmeyecektir.

Ayrıca bahsetmeden geçilmemesi gereken bir husus da; bir kişinin birden fazla konutundan kira geliri elde etmesi halinde mesken istisnasından her konut için ayrı ayrı değil, tüm konutlardan elde edilen kira geliri toplamı üzerinden bir kez mesken istisna hakkının olduğudur.

İşyeri Kira Gelirlerinin Beyanı

İşyeri kira geliri elde eden mükellefler, tevkifat (stopaj) yapmakla yükümlü mükelleflere kiraya verdikleri işyerleri sebebiyle elde ettikleri kira gelirlerinin tutarının (tevkifata tabi diğer menkul ve gayrimenkul sermaye iratları da dahil) 70.000 TL’yi aşması halinde işyeri kira gelirlerini beyan edeceklerdir. İşyeri kira gelirini beyan etmek zorunda olan mükellefler, beyanname üzerinde hesaplanan gelir vergisinden, dönem içerisinde kiracılar tarafından kendilerinden %20 oranında tevkif edilen gelir vergilerini mahsup edebileceklerdir.

İşyerinin tevkifat yapmakla yükümlü olmayan (örneğin;kazancı basit usulde tespit olunan ticaret erbabı) mükelleflere kiraya verilmesi durumunda ise elde edilen işyeri kira geliri tutarının (istisnaya ve tevkifata konu olmayan diğer menkul ve gayrimenkul sermaye iratları dahil) 3.800 TL’yi aşması halinde tevkifata tabi tutulmamış işyeri kira gelirlerinin de beyan edilmesi gerekmektedir.

Kira Gelirlerinin Tahsil Edilememesi Halinde Beyan

Gayrimenkulünü konut veya işyeri olarak kiraya verip de çeşitli nedenlerle kirasını tahsil edemeyen mükelleflerin yıl içinde tahsil edemedikleri bu kira gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. Bununla birlikte; 2022 yılında o yıla ilişkin kira tahsilatı yapılamamasına rağmen 2021 ve daha önceki dönemlerde tahsil edilemeyen kiraların 2022 takvim yılında tahsil edilmesi durumunda ise bu kira gelirleri için istisna haddi üzerinde olması halinde beyanname verilmesi gerekmektedir. 2022 takvim yılında, gelecek yıllara ilişkin örneğin; 2023 yılına ilişkin kiranın peşin tahsil edilmesi halinde ise ilgili kira geliri 2023 yılının geliri kabul edileceğinden bu kira geliri için beyanname verilmesine gerek bulunmamaktadır.

Konuyu bir örnekle açıklamak gerekirse; 1 Aralık 2021-1 Şubat 2023 tarihleri arasında gayrimenkulünü 14 aylığına aylık 3.000 TL’ye kiraya veren bir mükellefin tüm kira gelirini 12 Ağustos 2022 tarihinde tahsil etmesi halinde; 2021 yılı için bir aylık ve 2022 yılı için on iki aylık olmak üzere on üç aylık kira geliri 2022 takvim yılının geliri sayılacak ve 39.000 TL (3.000 TL x 13 ay) konut kira geliri 31 Mart 2023 tarihine kadar beyan edilecektir. Elde edilen bir aylık kira geliri ise 2023 yılının geliri sayılacağından beyannameye dahil edilmeyecektir.

Kira Hasılatından Yapılacak İndirimler

Konut ve işyeri kira gelirlerinin beyan edilmesi halinde belgeli olmak ve Gelir Vergisi Kanunu'nda yer alan usullere riayet edilmek kaydıyla katlanılan gerçek giderler (bakım, onarım, tadilat, sigorta vb. giderler, kiraya verilen konutlardan elde edilen kira gelirlerinden krediler için ödenen faizler, satın alınan konut için satın alma tarihinden itibaren 5 yıl süreyle ödenen bedelin %5’i vb.) veya %15 oranında hesaplanacak götürü gider, elde edilen kira gelirlerinden indirim konusu yapılabilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus ise konut kira geliri sebebiyle mesken istisnasından faydalanma hakkı bulunan mükelleflerin yaptıkları gerçek giderlerin, “istisnaya isabet eden kısmının” indirim konusu yapılmasının mümkün olmadığıdır.